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      雅生活的激情一年:上市募資七成用于擴張 重要股東減持套現

      來源:中國經濟網    編審:    發布時間:2020-03-18 16:09:14

      經歷頻繁收購擴張、重要股東減持套現后,雅生活服務(03319.HK,簡稱“雅生活”)將2019年描述為“具有里程碑意義的一年”。

      3月17日晚間,雅生活公告稱,2019年集團實現收入51.27億元(人民幣,下同),同比增長51.8%;凈利潤為12.92億元,同比增加59.3%。2017~2019年,雅生活收入和凈利潤復合年增長率分別達70.6%和107.4%。

      雅生活錄得此番業績,得益于物管黃金賽道的紅利,更離不開上市募資的支撐。兩年前,該集團于香港聯交所主板上市,募資約32億元,截至2019年12月31日,雅生活已耗去26億元募集資金,其中約23億元用于戰略投資及收購事項。

      大舉擴張下,期末雅生活在管面積達2.34億平方米,同比增長69.4%。但盤子鋪得越來越大,雅生活去年銷售成本已攀升至32.45億元,同比增幅55.5%,快于營收增幅;集團毛利率36.7%,同比下降1.5%;現金及等價物約42億元,同比下降12.5%。

      當行業搶食者愈多,市場爭奪更為激烈,雅生活如何通過高效率運營,在擴張規模的同時提升利潤空間,將是其新十年征程的核心命題。

      一年邁一關

      過去三年,雅生活經歷三個重要轉折點。

      2017年6月,綠地控股將其全資子公司綠地物業100%股權轉讓給雅生活,交易價格10億元。股權轉讓后,雅生活將采取“雅居樂物業”及“綠地物業”雙品牌戰略管理,成為物管行業唯一背靠雙房企(雅居樂集團、綠地控股)的選手。

      此后五年,綠地控股將聘請雅生活作為物業管理服務供應商,每年交付管理物業面積將不少于700萬平方米,并額外提供300萬平方米的優先物業管理權。同年8月,綠地以10億元獲得雅生活20%股份,成為后者的戰略性股東。

      引入雙房企股東模式后,雅生活于2018年在香港聯交所主板上市,募資約32億元,為下階段發展納入本金。此后雅生活大舉擴張,僅2019年便完成對青島華仁、哈爾濱景陽、蘭州城關和廣州粵華等公司股權的收并購。

      通過承接兩大股東的管理面積、拓展第三方以及收并購,雅生活業務規模急速擴張。期末,集團在管面積及合約面積分別為2.34億平方米及3.56億平方米,分別同比增長69.4%及55.0%,在管項目1180個,覆蓋全國93個城市。

      其中,來自于雅居樂、綠地控股的在管建筑面積分別為5383萬平方米及855萬平方米,占公司在管總建筑面積的23%、3.7%;來自第三方物業開發商的在管面積約1.72億平方米,占集團在管總面積的73.3%。

      管理半徑擴張助推業績增長。期內,雅生活三大業務板塊均得以發展,物業管理服務收入約28.3億元,同比增長74.2%;外延增值服務收入18.12億元,同比增長23.9%;小區增值服務收入4.85億元,同比增長68.1%。三大板塊占總營收比重分別為55.2%、35.3%、9.5%。

      如果說前兩次轉折是為雅生活發展積蓄力量,此后該集團開始推動重洗行業排名的交易。2019年,雅生活擬以固定對價15.6億元收購中民物業60%股權及以可變對價收購新中民物業60%股權。若收購完成,雅生活整體在管面積將突破5億平方米,躍居行業龍頭。

      雅生活表示,通過收購中民物業及新中民物業,集團可提高上海、重慶、江蘇、山東等經濟發達區域的市場占有率,并進入門坎較高的公共建筑及商業辦公及各細分業態,管理多個城市地標性項目。

      集團業績也將得以助力。據悉,2018年中民物業集團及新中民物業集團收入合計約39.6億元,扣非稅后凈利潤3.51億元,項目續約率達到95%。如果收購順利,到2020年中期雅生活業績變化將于報表中得以體現。

      投資人減持下的高估隱憂

      急速收并購擴張后,能否與標的資產有效融合,直接影響物管公司盈利表現。

      意識到這一問題,2019年,雅生活開展組織架構優化,將城市公司調整為七大區域公司,實行區域集約化管理,并對收并購公司進行資源協同、集團賦能,降低管理費用。同時推進“大項目制”整合工作,落地預算系統,實現全流程資金管控。

      即便如此,雅生活去年銷售成本仍攀升至32.45億元,同比增幅55.5%。雅生活解釋稱,集團在管面積不斷擴大,存量項目提升服務質量,增量項目前期投入,導致日常經營成本及各項外包成本增加,及伴隨收并購公司商標、客戶關系攤銷額4530萬的影響。

      過去兩年,雅生活一直保持較高的盈利水平,2017年、2018年,該公司毛利率分別為33.6%、38.2%,凈利率分別為17%、23.7%。但受上述原因影響,雅生活去年毛利率降至36.7%,同比減少1.5%,不過凈利率有所增加,達到25.2%。

      毛利率表現主要受物業管理服務拖累。2019年,雅生活該板塊毛利率為25.3%。同比下降2.1%。“年內集團積極進行外拓項目的承接,使得項目前期投入多。同時,集團收并購企業貢獻同比提升,該些企業采取市場化發展策略,毛利水平相對較低。”雅生活坦言。

      與此同時,高速擴張考驗公司的現金情況。快速擴張后,雅生活期末現金及等價物約42億元,同比下降12.5%。截至2019年12月31日,雅生活一年以內借款為1590萬元 (2018年:無), 超過一年的借款為540萬元 (2018年:無)。

      2017年、2018年及2019年中期,雅生活總負債率分別為41.3%、24.5%及33.6%。雖然2019年上半年總負債率較2018年末提升9.1個百分點,但總負債率仍相對較低。2019年末期,雅生活負債率較中期表現降至30.7%。

      目前,中國城鎮化發展仍有空間,物管行業處于跑馬圈地狀態。對比美國同類頭部公司First Service,其市場份額穩定在6%左右。而據克而瑞物管數據,國內物管行業TOP10企業市場集中度在10%左右,而TOP3也僅占4%左右,遠低于First Service水平。

      這種情況下,中國物管行業的重點仍是規模競速。業內一般用“合約面積/在管面積”代表物業企業未來增長空間,合約面積為已和開發商簽訂提供物業服務的合同面積,包括已交付及未交付的建筑面積,未轉化的合約面積是擴大在管面積的基礎。

      截至2019年期末,雅居樂這一數據比值為1.52,而對比同行如新城悅,其“合約面積/在管面積”的比值為2.54,未來增長空間及規模確定性高于雅生活。隨著重要大股東接連減持,雅生活未來發展更添一份未知。

      2020年1月14日,綠地集團旗下綠地金融減持雅生活5000萬股H股,加上去年10月綠地金融的首次減持,綠地金融目前已清倉所持有的全部雅生活H股股份,僅剩1億股非上市股股份權益,占雅生活已發行股本總數的7.5%。

      “減持雅生活是基于市場化操作,鎖定部分收益,屬正常市場操作。” 綠地相關人士表示。過去一年,港股市場中物業管理服務板塊個股漲幅頗大,雅生活當年股價累計漲幅達161.71%,股價沖至高位,引發大股東減持套現的沖動。

      接連減持操作后,雅生活和綠地均在公告中表明戰略合作不變,但經過多筆大型并購和第三方拓展,雅生活對綠地的依賴度正逐步弱化。目前,同行業如中海物業、綠城服務均已出現增長瓶頸,雅生活規模大跨步后,將面臨同樣的盈利可持續性命題。

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